新華社發
  □本報記者系統傢俱 馬雯 逯彥萃
  每個業主在買房時,都會為房子繳東森房屋納一筆“養老金”,用以將來房屋出現問題時維修使用。而在現實生活中,許多人對這筆房屋維修基金如何使用卻知之甚少。
  本報與大豫網聯合發起網絡調查,截至11月10日下午6時,調查結果顯示,有55.07%的網系統家具友不知道該如何用,有81.16%的網友不瞭解該資金的使用範圍。
  使用房屋“養老金”,到室內設計底難不難?記者連日來對這一民生問題進行了走訪調查。
  普遍不瞭解 感覺褐藻糖膠使用難
  家住鄭州市緯四路經緯花園的張先生最近心裡挺犯愁,“樓里的電梯頻頻出現問題,知道有維修金這回事,卻不知道這種情況能不能用、該怎麼用。”
  同他一樣,桐柏路一小區的住戶鄭女士也在為房子漏水的事著急。“聽說申請房屋維修金得有小區業委會牽頭,可咱這老舊小區哪有什麼業委會啊?”鄭女士為此一愁莫展。
  根據本報與大豫網的合作調查顯示,許多網友表示,對房屋維修金不夠瞭解,即使知道的,也感覺使用不易。大家認為房屋“養老金”使用難的原因主要集中在沒人牽頭、三分之二業主簽名很難做到、申請程序複雜這三項上。
  在對多個小區的走訪中,記者也發現,在現實操作層面,最讓大家頭疼的就是“三分之二業主簽名同意”的規定。按照《物權法》規定,使用房屋專項維修金,應當經維修範圍內專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
  家住鄭州市隴海路一小區的韓吉星老人就曾為這事折騰了好幾年。2006年,該小區物業公司因監控設備出現問題申請房屋維修金,但多數業主不同意,認為小區建成時間短應由開發商“買單”。雙方矛盾激化,物業公司撤離,申請維修金的事兒不了了之。5年後,小區門口路面塌陷。老韓和幾名業主組成臨時業委會再次申請維修金,可是進展依舊艱難,最終由幾個人湊了錢,才把塌陷填平。“以後小區再有問題都不知道該咋辦了。”這兩次的申請經歷讓他感嘆。
  “有的業主惜用維修金,只要事不關己,就不肯簽字。”一小區社區工作人員告訴記者,“比如修電梯,高層住戶樂意,低層住戶就很難同意。”許多業主也有自己的顧慮,“維修金有多少、怎麼用、用到哪,心裡都沒數,如果能更透明更公開,我們也不會反對。”
  此外,一些小區業主人數較多,存在出租或入住率不高等情況,業主表決費時耗力,無法達到預期效果。
  動用維修金 究竟難不難
  面對房屋維修金,有人覺得難用,有人卻感受不同。鄭州市富田麗景花園的住戶們就曾是房屋維修金的受益者。
  4年前,該小區業委會成功申請了一筆資金用於維修部分單元樓屋頂漏水以及更換小區監控器等設施,“按照相關流程進行得挺順利,沒覺得困難。”該小區業委會主任李軍回憶說,“集齊簽名算最耗時的,但畢竟要保證業主的知情權,不能省略。”如今,輕車熟路的李軍正在準備第二次申請住房維修金。
  同樣是更換老舊設施,為啥有人容易有人難?李軍認為,“儘早成立專門的業委會很必要。與物業公司不同,業委會是由業主選出代表業主利益的,所以征求意見時相對容易。”
  據統計,目前鄭州市已建立房屋維修基金的小區達3300個,共歸集維修金54億元。“房屋維修金主要用於房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新改造,電梯、消防設施、小區道路等都在維修範圍。”鄭州市物業維修基金管理中心副主任範新生介紹說,“各項設施的保修期都有明確規定,如屋面防水工程為5年,裝修工程為2年,只要符合規定都能申請使用。”今年上半年,鄭州市支出336筆維修資金,共計447.7萬元,為251幢房屋進行了設施設備的維修和更新。
  針對一些媒體報道稱房屋維修金“使用率低”的說法,範新生表示,“這個說法並不科學。目前許多小區新建不久,用不上這筆錢,而該項資金專款專用,使用周期非常長,如果不夠,業主續籌將更困難。”
  據介紹,為了幫助業主順利申請併合理使用這筆資金,每個使用項目都會有跟蹤責任人全程指導,包括工程造價如何控制等。同時,根據去年鄭州市房管局出台的新的《房屋專項維修資金管理辦法》,除小區業委會,其委托的物業公司、公有住房售房單位等也可以是申請人,“這就解決了許多小區沒有業委會牽頭的問題。”範新生說。
  既然是給房子“治病”,是不是所有情況都要遵循一樣的程序?如果遇上“急症”該怎麼辦?記者查閱《鄭州市房屋專項維修資金使用管理實施細則》,發現對於屋面外牆滲漏嚴重危及房屋使用安全等7種情況,細則規定業委會可先行維修,沒有業委會的,由相關業主推選3名以上代表先行組織維修,不再受制於三分之二的業主簽字。而這些相關規定,近九成受訪者表示完全不知道。
  信息需透明 監管待加強
  無論是嫌麻煩還是不瞭解,房屋維修金到底應該如何管理才能讓其更好地發揮作用?許多小區業主也表達了自己的想法,“能不能讓咱自己管自己的錢?”在調查中,選擇業委會管理和第三方托管用於保值增值管理的人幾乎各占一半,選擇由政府職能部門或物業公司管理的人較少。那麼,房屋維修資金到底該由誰管才最合適?
  “按照我國房地產業發展現狀,將維修金交由開發商或物業公司管理肯定不可行,因為資金的使用與安全容易受開發商、物業公司在該小區服務的時間長短等問題影響而產生糾紛。但業主委員會作為社會團體,沒有獨立的法人資格,所以設立資金專戶也就無從談起。”一位多年從事房地產業務的專業律師說。
  根據資料,美國人在購房時也需為房屋繳納“養老金”,但不同的是,這些公共維修資金的管理是完全市場化操作。當地各州物業產權法一般都有規定,維修金由代表全體業主的業委會收取,業委會全權負責對小區共有部分的維護維修,資金的管理通常交由基金公司負責。在資金閑置期,基金公司留足其中的15%後,其餘部分用於增值投資,比如以借支方式存到銀行賺取利息。所得收益,除去必要的管理費外,歸全體業主共有。
  鄭州大學公共管理學院行政管理系副教授馬琳認為,要暢通房屋養老金的使用渠道,不僅要進一步降低房屋維修金的使用門檻、簡化使用程序、擴大使用範圍,同時還應儘快完善住宅專項維修金的法律體系,建成符合我國國情的業主委員會制度,並積極引入第三方金融機構拓寬住宅專項維修資金的投資渠道,實現對其保值增值。
  “房屋‘養老金’關乎無數家庭的利益,政府一定要加強對這筆資金的監管和引導使用,重視相關信息的公示公開,讓老百姓真正看得懂,用得動。”馬琳說。③9  (原標題:房屋“養老金”如何不再“睡大覺”)
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